Wartość naszego domu w Austin wzrosła o 100 000 USD w mniej niż rok - oto, co zrobiliśmy dalej

2023 Autor: Daisy Oakman | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-11-26 05:46

Nasza rodzina była w naszym domu niecałe dziewięć miesięcy, kiedy nadeszła pierwsza pocztówka: „Jeżeli zastanawiałeś się nad sprzedażą swojego domu, teraz nadszedł czas!” Mój mąż, maluch, mały piesek i ja nawet nie przedstawiliśmy się całej okolicy, nie mówiąc już o opuszczeniu jej.

Błyszcząca koperta reklamowała niewiarygodnie niski poziom zapasów i szaloną konkurencję na rynku w Austin w Teksasie, a domy przepełniały zapytania i zbierały ponad 50 ofert. Świetny przykład: miejsce o jedną przecznicę dalej, o 400 stóp kwadratowych mniejsze od naszego i wystawione za 50 000 $ więcej niż zapłaciliśmy. Natychmiast wyszedłem z psem na spacer, żeby popatrzeć na naszego kosmicznego odpowiednika.

Potem wysłałem SMS-a do naszego agenta nieruchomości. Jej odpowiedź: „O tak, to szaleństwo. Nigdy się nie ruszam. Nie chciała stawić czoła szaleństwu rynku, podobnie jak my, chociaż sprzedaż naszej nieruchomości brzmiała jak dobry sposób na zarobienie pieniędzy. Ostatecznie nie chcieliśmy nigdzie wyjeżdżać (i nie było nas na to stać chcieliśmy), ale to nie znaczyło, że nie mogliśmy sprawić, by rynek działał dla nas.

Pandemia doprowadziła do niskich stóp procentowych i dużej konkurencji, a my dostaliśmy się we właściwym czasie (nasze zamknięcie było pierwszym przypadkiem, w którym nosiłem maskę publicznie, ale urzędnik ds. Wypożyczalni nosił tylko rękawiczki). Sprzedaż nie była idealna, ale refinansowanie było. Według NerdWallet i Harris Poll, 17 procent właścicieli domów refinansowanych – czyli ponownie rozpoczęło spłatę kredytu hipotecznego na nowych warunkach potencjalnych oszczędności – w 2020 roku. Oto, jak zdecydować, czy „odkupienie” Twojego domu jest odpowiednie również dla Ciebie.

Sprawdź Comps

Chociaż wciąż śledzę Zillow z ciekawości, w żadnym wypadku nie jestem ekspertem od nieruchomości. Na szczęście nasza Lindsay Neuren z firmy Compass przeprowadziła nas przez proces refinansowania, kiedy kupowaliśmy nasz dom – i dostrzegła okazję, gdy rynek w Austin oszalał, aby pomóc nam obniżyć nasze miesięczne płatności.

Zaproponowała, że wyciągnie kompozycje, aby sprawdzić, czy nasz „Zestimate” jest czymś bliskim rzeczywistości. Z jej badań wynika, że wartość naszego domu wzrosła o 25 procent dzięki rynkowi i sprytnym sposobom, w jakie spędziliśmy ostatni rok.

Chociaż wprowadziliśmy kilka ulepszeń estetycznych (krajobraz, malowanie, nowe oprawy oświetleniowe, drewniane żaluzje), większość pracy, którą wykonaliśmy, była duża i mało seksowna. Wymieniliśmy naszą żeliwną instalację wodno-kanalizacyjną, zainstalowaliśmy ogrodzenie zapewniające prywatność i uporządkowaliśmy system HVAC. Wszystkie rodzaje rzeczy, z którymi kupujący woleliby nie zajmować się – i z którymi wolelibyśmy nie zajmować się ponownie. Teraz, gdy nasz dom był „warty” więcej, nasza pożyczka nie była technicznie dokładna. Nasze aktywa były wyższe niż pierwotnie zakładaliśmy.

Zważ swoje opcje

Podczas gdy sprzedaż dawałaby nam wiadro gotówki do pracy za nową zaliczkę, wpakowalibyśmy się w sam środek dzikiego rynku nieruchomości i najprawdopodobniej skończylibyśmy walczyć o dom, który nie wydawałby się ukraść. Nie spłaciliśmy wystarczająco dużo naszego kredytu hipotecznego, aby koszty zamknięcia kupującego lub dodatkowe odsetki od rocznych płatności były warte więcej niż to, co zaoszczędzilibyśmy na refinansowaniu. Nadal trzeba będzie znosić koszty zamknięcia i wyceny, opłatę za zgłoszenie i kolejną kontrolę kredytową, ale w porównaniu z nimi były one niewielkie. A nasza nowa stopa procentowa była na tyle niska, że nie traciliśmy na naszej stopie sprzed pandemii.

Dla nas refinansowanie kredytu hipotecznego polegało w rzeczywistości w mniejszym stopniu na obniżeniu kosztów naszych płatności, chociaż była to oczywiście ogromna zaleta, a bardziej dla nas sposobem na wyeliminowanie naszego prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI).

Ponieważ nasza zaliczka była niższa niż 20 procent, musieliśmy dopłacać do kredytu PMI. Ale kiedy nasz dom został wyceniony na 100 000 dolarów więcej niż za niego zapłaciliśmy, byliśmy w stanie ponownie zainwestować ten kapitał (część domu, którą w pełni posiadaliśmy dzięki spłacie kredytu hipotecznego) w dom, czyniąc nasz kredyt mieszkaniowy mniej znaczącym. Pomiędzy zwiększoną wartością a naszą początkową zaliczką w wysokości 3,5 procent, nasz kapitał własny został wyceniony na około 21 procent, co pozwoliło nam zaoszczędzić na płaceniu PMI i obniżeniu naszych płatności o około 200 dolarów miesięcznie.

Ale nawet jeśli nie masz PMI, z którym musisz się zmagać, refinansowanie może zaoszczędzić, obniżając oprocentowanie, zmieniając warunki z regulowanej na stałą lub przedłużając warunki, a tym samym obniżając miesięczny koszt.

Dokonaj inteligentnych aktualizacji

Gdy zdecydowaliśmy się ruszyć z refinansowaniem, proces ten był stosunkowo łatwy. Skontaktowaliśmy się z naszym pożyczkodawcą, który pomógł nam zaplanować zaktualizowaną wycenę. Ustaliliśmy czas na zakończenie naszych napraw przed tą oceną, aby zapewnić najwyższą możliwą liczbę (cześć, nowy dach po burzy gradowej i zadaszone patio!) i uzupełniliśmy wszystkie formalności, które wcześniej dostarczyliśmy podczas zamykania. Kilka maili później kupiliśmy nasz dom (znowu).

Odkąd zaczęliśmy ten proces, poszedłem na kilka kolejnych spacerów z psami, aby sprawdzić, co jest na sprzedaż. Nasza okolica jest usiana napisami „Wkrótce”, a mój telefon jest pełen SMS-ów do sąsiadów plotkujących o cenach ofertowych. Nie mogę się doczekać, aby powitać nowych ludzi w okolicy - zwłaszcza teraz, gdy mam dodatkowe miejsce w moim budżecie, aby otrzymać prezent powitalny.